SPE assusta pelo CUB — mas o cenário atual é o mesmo de 2021/2022? O receio do investidor faz sentido?

Para decidir melhor, é preciso separar o trauma do último pico de custos da realidade atual do CUB-SC.

Nos últimos anos, muitos investidores passaram a olhar com mais cautela para imóveis na planta e projetos no modelo SPE.

O motivo é simples: o CUB ganhou protagonismo justamente quando o custo da construção saiu de um comportamento mais previsível e entrou em um ciclo de forte pressão. A pergunta, agora, é outra: esse risco continua no mesmo nível?

O medo do investidor não é exagero

Quem viveu ou acompanhou o mercado imobiliário entre 2021 e 2022 entendeu rapidamente que o custo da obra pode mudar bastante a leitura de um investimento. Em projetos com prazo mais longo, especialmente no modelo SPE, isso pesa ainda mais porque a operação atravessa anos de execução, correções e exposição a variáveis externas.

Essa memória ficou registrada no comportamento do investidor. E com razão.

Mas existe uma diferença importante entre respeitar o histórico e ficar preso a ele.

O que o CUB realmente mede

Antes de qualquer conclusão, vale organizar o raciocínio. O CUB não sobe porque o imóvel valorizou ou porque o mercado ficou animado. O CUB sobe quando construir fica mais caro.

Isso envolve materiais, mão de obra, energia, frete, logística e, em alguns momentos, câmbio e componentes industrializados. Essa distinção é fundamental porque impede o investidor de misturar preço de venda com custo de execução.

O estudo mostra que houve um ciclo fora do padrão

No estudo da RB+, a leitura do CUB-SC deixa claro que o comportamento recente do índice não foi homogêneo. Houve um período mais estável até 2018, um trecho muito mais pressionado entre 2019 e 2023 — com maior tensão em 2021 e 2022 — e uma fase posterior de desaceleração entre 2024 e março de 2026.

Esse ponto é central para a análise.

Porque o investidor que olha apenas para o trauma do pico recente pode concluir que qualquer projeto de longo prazo está automaticamente ameaçado por nova disparada de custos. E os dados não sustentam essa leitura de forma tão simples.

O comportamento atual sugere mais normalização do que explosão

O mesmo estudo mostra que, enquanto o bloco de 2019 a 2023 apresentou média anual composta de 8,53% ao ano, o ciclo de 2024 a março de 2026 desacelerou para algo próximo de 4,38% ao ano.

Isso não significa ausência de risco. Significa algo mais útil: o risco atual parece mais monitorável do que descontrolado.

E isso muda bastante a qualidade da decisão.

O erro está nos extremos

De um lado, existe o investidor que ignora o CUB e olha apenas para a valorização futura.

Do outro, existe quem trava completamente porque supõe que o pior cenário recente vai se repetir.

Nenhum dos dois raciocínios é bom.

A leitura mais madura é esta: o CUB continua sendo uma variável importante em SPE, mas precisa ser analisado dentro de contexto, prazo de obra, qualidade do ativo e capacidade de saída futura.

Regiões consideradas de Alto Padrão, o custo pesa — mas não pesa sozinho

Em regiões premium como Jurerê, a análise precisa ser ainda mais sofisticada. O custo da obra importa, mas não decide tudo.

A força da localização, a escassez do produto, a aderência ao público comprador, a qualidade do projeto e a liquidez futura também entram na conta.

Em outras palavras: um projeto não se sustenta só porque o custo ficou sob controle, nem deixa automaticamente de fazer sentido porque o custo ainda corrige.

Conclusão

O investidor prudente não ignora o CUB. Mas também não toma decisão apenas com base no medo de repetir 2021/2022.

Hoje, os dados apontam um ambiente mais próximo de desaceleração e normalização do que de uma nova explosão automática. E isso abre espaço para uma análise mais inteligente, comparativa e estratégica.

Quer avaliar um projeto SPE com mais critério, olhando custo, prazo e força real do ativo? Posso te ajudar nessa leitura.

RIcardo Bechieli

CRECI 49256F